КАК ПРАВИЛЬНО ОФОРМИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ
Наём или, как привычнее говорить, аренда жилого помещения является одним из самых динамичных сегментов рынка недвижимости. Сейчас, в условиях активного развития рынка "белой аренды", особенно важно знать, как правильно, в соответствии с законом, оформить договор аренды, и к чему в этом случае нужно быть готовым арендодателю и арендатору.

Заплати и спи спокойно

Все правовые нормы, которые необходимо изучить как собственнику, так и арендатору жилья перед заключением договора, содержатся в главе 35 Гражданского кодекса РФ "Наём жилого помещения". Стоит заметить, что применительно к жилым помещениям правильнее использовать термин "наём жилого помещения", будь то коммерческий или социальный, но так как в данном случае будет рассматриваться исключительно коммерческий наём, то для простоты восприятия в дальнейшем будет использоваться всем известный термин "аренда".

Собственнику жилья, намеревающемуся сдать его в аренду, следует помнить, что получаемая им арендная плата - это его доход, с которого он обязан заплатить налог. Если он будет сдавать жильё как гражданин, налог составит 13 процентов от полученной за год арендной платы. Однако если собственник зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и выберет упрощённую систему налогообложения с объектом налогообложения "доходы", то сумма налога составит 6 процентов от полученной арендной платы в отчётном налоговом периоде.

Собственнику, зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя, налоговое законодательство также предоставляет право выбрать патентную систему налогообложения, которая является одной из разновидностей упрощённой системы налогообложения (УСН). В соответствии со статьей 346.47 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения при выборе патентной системы признаётся потенциально возможный к получению годовой доход индивидуального предпринимателя по соответствующему виду предпринимательской деятельности. Налоговая ставка, напоминаю, составляет 6 процентов.

Например, в 2013 году стоимость патента на сдачу квартир в аренду составляет 60 тысяч рублей в год. Из этого следует, что арендодатель, имеющий статус индивидуального предпринимателя, оплачивает указанную сумму и больше никаких налогов от сдачи квартиры в аренду не платит. Данный способ налогообложения подойдёт скорее для арендодателей с арендной ставкой за квартиру, превышающей средний уровень.

Механика ваших действий

Каждому арендодателю, независимо от того, имеет физическое лицо статус индивидуального предпринимателя или не имеет, по истечении налогового периода необходимо отчитаться в налоговом органе по месту жительства о доходах от сдачи жилья в аренду. Узнать о том, к какой налоговой прикреплён налогоплательщик, можно на портале Федеральной налоговой службы, обратившись на горячую линию.

Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ заполняется и подаётся собственником - физическим лицом в налоговый орган самостоятельно до истечения срока, предусмотренного пунктом 1 статьи 229 Налогового кодекса РФ, а именно до 30 апреля года, следующего за годом, в течение которого были получены доходы (налоговый период). Например, декларацию за 2012 год необходимо было подать до 30 апреля 2013 года.

Программные средства для упрощения задачи налогоплательщиков по заполнению налоговой декларации по форме 3-НДФЛ находятся в свободном доступе на портале Федеральной налоговой службы РФ. Для этого необходимо скачать на свой компьютер "Программу подготовки сведений по форме "3-НДФЛ". Кроме того, арендодатель может получить необходимые бланки декларации в самой налоговой.

Подача налоговой декларации по доходам, полученным от сдачи квартиру в аренду, является обязательной для всех арендодателей. Других способов отчётности не предусмотрено. После подачи декларации арендодателям необходимо оплатить исчисленную сумму налога на банковские реквизиты налогового органа любым удобным способом, например, через Сбербанк или с использованием пластиковой карты.

Доверяй, но проверяй

Для арендатора жилья законом налогов не установлено. Однако иногда собственники жилья с целью избежать налогообложения предлагают арендаторам заключить не договор аренды, а договор безвозмездного пользования. На это соглашаться не следует, поскольку, хотя собственник в такой ситуации от налогообложения и освобождается, налог должен будет заплатить арендатор, в данном случае его доходом будет признаваться безвозмездное проживание, за которое в обычных условиях арендатор должен производить оплату. Налоговой базой в этом случае, с которой и начисляется налог, будет являться средняя стоимость арендной платы, которая действует в регионе места расположения арендуемой квартиры.

Человек, ищущий жильё, вполне может заключить договор самостоятельно, если будет знать, какие документы проверять у возможного арендодателя.

В первую очередь следует определить, у скольких человек в собственности находится жильё. Важно запомнить, что если жильё в собственности более чем у одного лица, то договор должен быть заключен со всеми собственниками, а не с одним из них. Чтобы это проверить, арендатор должен запросить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект недвижимости.

Кроме того, у собственника следует уточнить, приобреталась ли недвижимость в период брака. Если это так, то необходимо запросить письменное согласие супруга собственника на сдачу недвижимости в аренду. Если с названными документами всё в порядке, арендатор может начинать оговаривать условия договора.

Что касается собственника жилья, то ему достаточно проверить документы, удостоверяющие личность потенциального арендатора.

"Чёрные дыры" процесса

Если собственник или арендатор решили заключить договор с агентством, то следует обращать внимание на репутацию агентства недвижимости на рынке.

Наибольшие риски в этом случае возникают у арендатора. В частности, не следует заключать договор по поиску жилья, где указано, что агентство обязуется предоставлять клиенту варианты жилья в течение какого-то срока, по окончании которого договор прекращается. В этом случае плата за подбор помещения клиенту не возвращается, даже если подходящее жильё так и не подобрали.

Чаще всего подобные договоры предлагают заключать недобросовестные агентства, которые реально не будут искать жильё для клиентов. Хорошие агентства недвижимости возьмут вознаграждение с клиента, ищущего квартиру в аренду, только тогда, когда подходящий вариант найден, и договор аренды заключён.

Собственник жилья, сдающий его через агентство, практически никогда не платит агенту за это вознаграждение. Чаще всего агент получает своё вознаграждение за сдачу в аренду жилья с найденного им арендатора. Вознаграждение он назначает в зависимости от ликвидности квартиры, размер вознаграждения агента может составлять от 10 до 100 процентов месячной арендной ставки. Вознаграждение агента оплачивается арендатором однократно при подписании договора аренды между арендатором и арендодателем.

При заключении договора с агентством недвижимости собственнику следует особое внимание обратить на наличие в нём условия, в соответствии с которым это агентство наделяется исключительным правом сдачи его жилья в аренду, и хорошо подумать, устраивает ли его такое условие. Например, если агентство имеет исключительные права на сдачу квартиры в аренду, но квартира никак не сдаётся из-за большого агентского вознаграждения или по каким-либо другим причинам, то арендодателю при расторжении договора раньше оговорённого в нём срока придётся выплатить штраф, а также оплатить фактически оказанные услуги по показу квартиры потенциальным арендаторам - за проведение рекламной кампании и так далее.

Ударим по рукам

Сами стороны договора аренды жилья могут воспользоваться типовой формой договора найма, которую можно найти, например, в Интернете. Однако поступать таким образом недальновидно, ведь и арендатор, и арендодатель заинтересованы в том, чтобы договор отражал интересы каждого из них и помогал разрешить спорные ситуации, которые могут возникнуть в течение срока аренды.

Поэтому участникам договора стоит как можно более конкретно прописать в нём все интересующие именно их детали дальнейших взаимоотношений. То есть помимо обязательных, предусмотренных законом условий (предмета договора, его цены и срока), стороны могут вносить в договор любые свои условия, которые не являются противозаконными.

Олег РЕЗНИКОВ, юрист.



ТАКЖЕ В НОМЕРЕ:
КРЫЛЬЯ ДЛЯ СВЕТЛОГОРЦЕВ
С нынешнего вторника жители заполярного посёлка Светлогорск могут отправиться на самолёте до Туруханска, а также до Игарки и Красноярска.

КЛЕЩИ АТАКУЮТ, МЫ ОТСТУПАЕМ
После минувших выходных один из журналистов "Красноярского рабочего" вернулся с дачи не один, а с клещом-кровососом, за что и поплатился - получил свою порцию уколов.

В АЧИНСКЕ ВОССТАНОВИЛИ ПАМЯТНИК КИРОВУ
Установленный перед Ачинским драмтеатром памятник бывшему первому секретарю Ленинградского обкома партии Сергею Кирову, с убийства которого 1 декабря 1934 года в стране Советов начались массовые репрессии, был безобразно испорчен в первые дни мая.

ОТДЕЛИТЬ МУНИЦИПАЛЬНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ ОТ КОММЕРЧЕСКОЙ
Прокуратура Красноярска указала руководителям муниципальных предприятий на нарушения законодательства о собственности.

"БУМБАРАШ" ВОЗВРАЩАЕТСЯ
В Алтайском крае будет учреждён фестиваль молодёжных театров памяти народного артиста России Валерия Золотухина.

ПРЕСТУПНАЯ ТРОИЦА
В региональном СК сообщили о задержании третьего соучастника убийства красноярки Кристины Ержикевич.

ПОЗДРАВЛЯЕМ С НАГРАДАМИ!
Ещё двое жителей Красноярского края удостоены высоких государственных наград.

КОРОТКО
Выборы ректора Красноярского государственного педагогического университета имени В. П. Астафьева намечены на 11 июня текущего года. В списке кандидатов - исполняющая обязанности ректора КГПУ Ольга Карлова, проректор по информационным технологиям Николай Пак, заведующий кафедрой педагогики Владимир Адольф.

БЫВШЕГО ПОЛИЦЕЙСКОГО НАПРАВИЛИ НА ПРИНУДИТЕЛЬНОЕ ЛЕЧЕНИЕ
Бывший сотрудник изолятора временного содержания отдела полиции N 5 Красноярска Владимир Тен освобождён от уголовной ответственности в связи с тем, что признан невменяемым.








Архив

Гидрометцентр России



Rambler's Top100







© 2000 Красноярский рабочий

in.Form handwork