На наиболее типичные вопросы красноярцев отвечает начальник отдела надзора за долевым строительством Владимир СОЛЕНОВ.

- Как осуществляется привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства жилых домов?

- Всё, что связано с долевым строительством, а также с привлечением денежных средств для этих целей, определено Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...". Привлекать денежные средства может только застройщик, которым может выступать исключительно юридическое лицо, выполняющее определённые условия. То есть прежде чем вкладывать деньги в долевое строительство, необходимо проверить наличие у застройщика: разрешения на строительство объекта недвижимости; документов, подтверждающих права на земельный участок, на котором будет или уже ведётся строительство жилого дома (договор аренды или свидетельство о праве собственности на земельный участок); проектной декларации по объекту недвижимости, которую застройщик размещает в средствах массовой информации или сети Интернет.

Застройщик может и не публиковать проектную декларацию, но тогда необходимо учесть, что привлечение денежных средств участников долевого строительства должно осуществляться без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с такой деятельностью. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

До того как взять с гражданина деньги, застройщик обязан заключить с ним строго определённый вид договора, а именно договор участия в долевом строительстве с установленным набором обязательных условий. Этот документ подлежит государственной регистрации и считается заключённым только с момента такой регистрации.

- Какую информацию должна содержать проектная декларация?

- Проектная декларация - обязательный атрибут долевого строительства - подробный документ, из которого любое заинтересованное лицо может получить максимум сведений о фирме-застройщике и проекте строительства. Граждане, знакомясь с проектной декларацией, могут определить для себя степень возможного риска вложения своих средств в долевое строительство того или иного объекта недвижимости, а также качественные показатели деятельности застройщика. Так, в проектной декларации указывается как финансовый результат деятельности застройщика (прибыль или убыток), так и сведения о проектах строительства, в которых принимал участие застройщик в течение последних трёх лет, с указанием местонахождения объектов недвижимости, проектных и фактических сроков ввода их в эксплуатацию.

Проектная декларация должна обязательно содержать следующие сведения о застройщике и проекте строительства.

Информация о застройщике - основные сведения о его статусе в качестве юридического лица, фирменном наименовании и местонахождении, режиме работы, сведения о государственной регистрации, информация об учредителях (участниках) застройщика - юридического лица, проектная история за три года, лицензионные данные, сведения о финансовом состоянии застройщика.

Информация о проекте строительства отражает цель, сроки и этапы строительства, имеющееся разрешение на строительство, а также результаты государственной экспертизы проектной документации в случае её проведения, данные о земельном участке и правах на него, данные проектной документации, касающиеся характеристик многоквартирного дома и иного объекта недвижимости, самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства, указание возможных рисков при реализации проекта, сведения о подрядчиках. Необходимо отметить, что любые изменения сведений о проекте строительства и застройщике должны быть отражены в проектной декларации в течение трёх рабочих дней со дня изменения. Кроме того, застройщик ежеквартально обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся финансового результата текущего года и размера кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

- Какие обязательные условия должен содержать договор участия в долевом строительстве?

- Договор участия в долевом строительстве должен содержать определённый перечень условий, причём при отсутствии хотя бы одного из них договор будет считаться незаключённым.

Во-первых, это чёткое определение конкретного объекта долевого строительства, который подлежит передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Во-вторых, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. А также цена договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).

Предметом договора является строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства.

Застройщик несёт две основные обязанности: построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок, а также передать соответствующий объект участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта.

У участника долевого строительства также имеются две основные обязанности: уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Помимо основных обязанностей сторон в договоре могут предусматриваться и дополнительные, определяемые сторонами.

- Почему договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации?

- Это основное условие, оговорённое законом N 214-ФЗ, которое подтверждает, что договор участия в долевом строительстве заключён и имеет юридическую силу.

При государственной регистрации договор проходит дополнительную проверку на предмет его соответствия требованиям законодательства. Регистрация обеспечивает публичность и достоверность информации о существующих правах и совершённых сделках, необходимой всем сторонам, вступающим в отношения по поводу того или иного объекта недвижимости. Тем самым исключается возможность возникновения "двойных продаж" объектов долевого строительства.

Государственной регистрации подлежат также уступка прав требований по договорам и вносимые в договоры изменения.

- Может ли застройщик отказаться от выполнения договора в одностороннем порядке, если дольщик нарушил свои обязательства по уплате стоимости договора?

- Закон о долевом предусмотрел такую возможность в случаях, когда по договору участия в долевом строительстве уплата цены договора предполагается единовременным внесением платежа - основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора является просрочка дольщиком платежа более чем на три месяца.

Если в соответствии с договором оплата осуществляется периодическими платежами, достаточным основанием будет признано систематическое нарушение сроков внесения платежей, под которым понимается просрочка более трёх раз в течение 12 месяцев или просрочка платежа более чем три месяца подряд.

Необходимо также учитывать, что в случае просрочки платежа участником долевого строительства у застройщика возникает право требовать от него уплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

- Какова процедура передачи объекта долевого строительства дольщику?

- Передача объекта долевого строительства осуществляется на основании передаточного акта или иного документа о передаче. В документе о передаче должно быть чётко определено, что застройщик передаёт, а участник долевого строительства принимает определённый договором объект долевого строительства. В передаточном акте указывается, соответствуют ли его состояние и качество условиям заключённого договора. Если имеются претензии к качеству, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта с указанием претензий и отказаться от подписания документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком условий договора или обязательных требований по качеству объекта.

До получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома его передача не допускается.